Wetswijzigingen Onroerend goed, Aannemingsrecht en Overheidsopdrachten 2018

Feb 5, 2018

  1. De rechtstreekse vordering van de onderaannemer - verplichting van de bouwheer tot consignatie in de Deposito- en Consignatiekas sedert 1 januari 2018

    De rechtstreekse vordering van de onderaannemer op de bouwheer is goed gekend in de bouwsector. De onderaannemer die een achterstallige vordering op de hoofdaannemer heeft, kan die vordering rechtstreeks richten aan de bouwheer. De onderaannemer wordt rechtstreeks schuldeiser van de bouwheer, ten belope van wat die bouwheer voor de betrokken werf nog aan de hoofdaannemer verschuldigd is op het ogenblik van het instellen van de rechtstreekse vordering. Wettelijke basis voor de rechtstreekse vordering is artikel 1798 van het Burgerlijk Wetboek.

    Vaak is er betwisting tussen hoofdaannemer en onderaannemer over het gevorderde. De bouwheer weet dan niet of hij op de rechtstreekse vordering moet ingaan (en rechtstreeks aan de onderaannemer moet betalen) dan wel of hij toch verder de aanbetalingen op de aannemingssom aan de hoofdaannemer moet voldoen. Een voorzichtige bouwheer neemt bij discussie geen risico : hij betaalt de hoofdaannemer niet en voldoet ook niet de rechtstreekse vordering van de onderaannemer. De bouwheer geraakt zo betrokken in de discussies (en vaak ook in de procedure) tussen hoofdaannemer en onderaannemer. De bouwheer riskeert te worden veroordeeld en  hoge intresten verschuldigd te zijn op de bedragen die hij inhield .

    De wet van 11 juli 2013 (volledig: “de wet tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek wat de zakelijke zekerheden op roerende goederen betreft en tot opheffing van diverse bepalingen ter zake”) komt aan de moeilijkheid waarvoor de bouwheer zich geplaatst zag, tegemoet.  De wetgever voegde een derde lid aan artikel 1798 van het Burgerlijk Wetboek toe. Dat geeft de bouwheer nu het recht om het bedrag van de rechtstreekse vordering te consigneren bij de Deposito- en Consignatiekas of het bedrag te storten bij een financiële instelling op een geblokkeerde rekening op naam van onderaannemer én hoofdaannemer. Meer nog, indien hetzij de onderaannemer, hetzij de hoofdaannemer schriftelijk om consignatie verzoekt, dan is de bouwheer tot consignatie verplicht.

    Artikel 1798, derde lid  van het Burgerlijk Wetboek trad op 1 januari 2018 in werking. 


  2. De nieuwe Krakerswet in werking sinds 16 november 2017

    • Inleiding

      Er was veel terechte verontwaardiging rond het kraken van woningen in de stad Gent. Huiseigenaars die van vakantie terugkwamen, vonden hun woning in bezit genomen door krakers. Het recht was de huiseigenaren weinig behulpzaam in het snel doen uitdrijven van die krakers.

      Met de nieuwe wet van 18 oktober 2017 “betreffende het onrechtmatig binnendringen in, bezetten van of verblijven in andermans goed” tracht de wetgever de rechtmatige eigenaars van een gekraakte woning behulpzaam te zijn. De wet trad in werking op 16 november 2017. Voortaan is kraken strafbaar. Een huiseigenaar krijgt betere en snellere mogelijkheden om tegen krakers op te treden.

    • Kraken in de strafwet

      De nieuwe wet maakt kraken strafbaar. De wetgever paste artikel 439 van het Strafwetboek  in die zin aan. De strafrechter kan voortaan boetes en een gevangenisstraf opleggen. De strafmaat is minder streng bij het kraken van onbewoonde panden. Het kraken van een onbewoond pand kan slechts strafrechtelijk worden vervolgd  na een klacht van een persoon die houder is van een titel of een recht op het gekraakte goed. 

      Het neerleggen van een klacht leidt minstens al tot politieonderzoek. Dat kan de huiseigenaar minstens al praktisch behulpzaam in het achterhalen van de identiteit van de krakers. Het kennen van die identiteit is belangrijk om een burgerlijke procedure te starten.

    • Een nieuwe uitzettingsprocedure

      Om de krakers uit te zetten, moet de eigenaar zich eerst tot de rechter wenden en een recht tot uitdrijving vragen, dat vervolgens door een deurwaarder, zo nodig met behulp van politie, wordt uitgevoerd.  Dit verandert niet met de nieuwe wet, maar het uitzetten zal met de nieuwe wet  sneller kunnen. De eigenaar van het gekraakte pand heeft  twee mogelijkheden. Hij kan kiezen voor een burgerlijke procedure – die al bestond – of voor de strafprocedure (nieuw).

      De eigenaar van een gekraakt pand kan – zoals voorheen - een vordering tot uithuiszetting van de krakers instellen voor de vrederechter. De nieuwe wet versnelt de procedure. De vrederechter moet binnen acht dagen na het instellen van de vordering tot uithuiszetting de partijen oproepen ter zitting. De vrederechter tracht eerst partijen te verzoenen. Bij gebrek aan verzoening kan de vrederechter de zaak op de inleidingszitting weerhouden of indien nodig, even uitstellen. Het uitvoeren van de uithuiszetting grijpt plaats vanaf de achtste dag na betekening van het vonnis.

      Anderzijds kan de eigenaar van een gekraakt pand de procureur des Konings verzoeken om de ontruiming te bevelen. De procureur des Konings kan de uithuiszetting bevelen binnen 8 dagen vanaf de kennisgeving van het bevel tot ontruiming aan de kraker. Dit gebeurt door aanplakking aan het gekraakte pand. De procureur des Konings hoort eerst de partijen alvorens ontruiming te bevelen, tenzij het verhoor in de concrete omstandigheden van de zaak niet mogelijk is. De procureur des Konings staat in voor de tenuitvoerlegging van het bevel.

      In geval van hoogdringendheid kan de eigenaar een procedure in kortgeding starten. De kortgedingrechter spreekt zich enkel uit over de gevorderde uitzetting. Hij maakt slechts een einde aan feitelijkheden. De kortgedingrechter zal niet veroordelen tot het betalen van een bezettingsvergoeding of schadevergoeding. 


  3. Hervorming Vlaamse verkooprechten op til (vroegere "registratierechten") - nieuw tarief van 7%

    • Inleiding

      In de nacht van 22 op 23 december 2017 bereikte de Vlaamse regering een principieel akkoord over de hervorming van de Vlaamse verkooprechten (de vroegere “registratierechten”) bij verkoop van een onroerend goed. Het toepasselijke verkooprecht hing klassiek af van het kadastraal inkomen van het verkochte goed. Door de hervorming verschuift de focus naar een verkooprecht dat afhangt van de aankoopprijs van het onroerend goed. Grote blikvanger van de hervorming is het “verlaagd” tarief van 7%. 

    • De dag van vandaag

      Tot op vandaag betaalt u 10% verkooprecht bij de aankoop van een onroerend goed. Het gaat om 10% van de aankoopprijs van het goed. Wanneer de aankoopprijs lager ligt dan de werkelijke verkoopwaarde, bedraagt het verkooprecht 10% van de effectieve venale waarde van het onroerend goed.

      Er bestaan gunstregimes.

      Het breed gekende ‘klein beschrijf’ houdt een tariefvoordeel van de verkooprechten bij de aankoop van een bescheiden woning in. U betaalt slechts 5% verkooprecht op de aankoop van zo’n bescheiden woning. Een woning is “bescheiden” wanneer het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen onder de 745 EUR blijft (voor onbebouwde gronden is de drempel 323 EUR). Die drempel wordt in uw voordeel verhoogd afhankelijk van het aantal kinderen ten laste. Voorwaarden zijn onder meer dat u binnen de drie jaar na datum van de aankoopakte effectief gedomicilieerd bent in het goed, alsook dat u er dan onafgebroken gedurende drie jaren moet wonen.

      Het ‘abattement’ is dan weer een belastingvoordeel berekend op de heffingsgrondslag van de verkooprechten: indien u van het abattement geniet, wordt voor de berekening van de verkooprechten eerst 15.000 EUR afgetrokken van de aankoopprijs. De 10% (of 5% bij klein beschrijf) verkooprecht wordt zo berekend op een lager totaalbedrag. Het netto belastingvoordeel van het abattement is dus 1.500 EUR (10% van 15.000 EUR) of 750 EUR (5% van die 15.000 EUR). Indien u een hypothecair krediet aangaat voor de aankoop geldt een ‘bij-abattement’: u mag dan nog bovenop die 15.000 EUR vermindering, 10.000 EUR (of 20.000 EUR bij klein beschrijf) in mindering brengen. Dit is dus een bijkomend netto belastingvoordeel van 1.000 EUR (10% van 10.000 EUR en 5% van 20.000 EUR). 

      Het abattement en het klein beschrijf kan u dus combineren.

      Een derde belastingvoordeel in de verkooprechten is de ‘meeneembaarheid’. Dit kan u niet combineren met het abattement. De meeneembaarheid kan gelden indien u eerder een woning aankocht en daarop verkooprecht betaalde, u deze woning verkocht en vervolgens een nieuwe woning aankoopt. U neemt letterlijk de eerder betaalde verkooprechten mee in een soort “fiscale rugzak”. Bij aankoop van uw volgende woning, kan u deze eerder betaalde verkooprechten (beperkt) in mindering brengen van de nieuw te betalen verkooprechten. Indien u eerst een nieuwe woning koopt en pas nadien de oude woning verkoopt, kan u dit voordeel toepassen door de teruggave van een deel van het verkooprecht te vragen. Het belastingvoordeel van de meeneembaarheid is in elk geval beperkt tot een plafond van 12.500 EUR.

       

    • Na de hervorming

      De Vlaamse regering keurde principieel een ontwerp van decreet goed “houdende wijziging van de Vlaamse Codex Fiscaliteit (…) wat betreft de hervorming van het verkooprecht en vereenvoudigingen in de registratiebelasting”. De belangrijkste punten van de hervorming zijn de volgende:

      • Nieuw tarief van 7% voor de aankoop van de gezinswoning

        Dit nieuwe tarief is het paradepaardje van de hervorming. Belangrijk uitgangspunt: het basistarief van de verkooprechten op onroerend goed blijft nog steeds 10%. Het nieuwe tarief van 7% wordt dus niet het nieuwe basistarief. Wel zal het verlaagde tarief gelden ter vervanging en vereenvoudiging van de gunstregimes van het klein beschrijf en het abattement.

        Het nieuwe gunsttarief van 7% is van toepassing op de aankoop van een woning, bestemd tot hoofdverblijfplaats, voor het geheel in volle eigendom. U mag nog niet eigenaar zijn van een andere woning in volle eigendom. Bovendien dient u zich binnen de 2 jaar na datum van de notariële aankoopakte te domiciliëren in deze woning. Het tarief van 7% geldt niet voor bouwgronden.

        Deze wijziging betekent meteen de afschaffing van het klein beschrijf van 5%. Het nieuwe tarief maakt aldus een verlaging uit tegenover de vroegere 10%. T.a.v. de woningen waarvoor het klein beschrijf (5% verkooprecht) gold, is de tariefwijziging natuurlijk geen verlaging. 

      • Bijkomende tariefverlaging tot 6% bij energetische renovatie

        Indien u zich er onder bepaalde voorwaarden toe verbindt een ingrijpende energetische renovatie uit te voeren aan het aangekochte goed, wordt het tarief van 7% nog verlaagd naar 6%. U dient zich in dat geval maar binnen de vijf jaar na aktedatum daar te domiciliëren.

      • Bijkomende vermindering van het verkooprecht met 5.600 EUR of 4.800 EUR

        Aangezien het nieuwe tarief van 7% voor de vroegere bescheiden woningen eigenlijk een verhoging uitmaakt tegenover het huidige klein beschrijf van 5%, voorziet de hervorming toch nog een bijkomende vermindering voor bescheiden woningen. Die vermindering hangt niet meer af van het kadastraal inkomen, maar wel van de aankoopprijs van de woning. Als de prijs 200.000 EUR niet overschrijdt, geniet u als koper immers een bijkomende vermindering van de verkooprechten van 5.600 EUR. Indien voormeld  tarief van 6% geldt, bedraagt deze vermindering slechts 4.800 EUR. Als de te betalen verkooprechten minder bedragen dan deze 5.600 of 4.800 EUR, is de vermindering beperkt tot het verkooprecht. De vermindering geeft dus geen recht op teruggave onder nul.

        Belangrijke politieke beslissing is nog dat dit grensbedrag van de aankoopprijs 220.000 EUR bedraagt voor woningen in centrumsteden en in de Vlaamse rand rond Brussel. De memorie van toelichting bij het ontwerp geeft als reden op  dat de vastgoedprijzen er hoger liggen.

      • Meeneembaarheid blijft behouden, wel voortaan indexering van het plafond

        De meeneembaarheid als gunstregime blijft in de huidige vorm behouden, ook na de hervorming. Het plafondbedrag van 12.500 EUR blijft eveneens bestaan. Wel voegt het ontwerp van decreet toe dat dit plafond voortaan zal worden aangepast aan de consumptie-index.

      • Andere gunsttarieven
        De hervorming voegt nog twee gunsttarieven in:
        • Een tarief van 7% zal ook gelden indien u een woning aankoopt en binnen de drie jaar na aankoop een huurovereenkomst sluit met een erkend  sociaal verhuurkantoor voor minimum negen jaar. De Vlaamse regering tracht zo meer kwaliteitsvolle woningen op de sociale verhuurmarkt te krijgen.
        • Een tarief van 1% geldt voor wie onroerend erfgoed aankoopt én aanwendt als gezinswoning.

    • Wanneer treedt de hervorming in werking?

      Het ontwerp van decreet voorziet voorlopig een inwerkingtreding op 1 juni 2018. De Vlaamse regering keurde dit ontwerp principieel goed. Er volgt nu eerst nog een adviesronde. De Woonraad, de SERV en de Raad van State dienen thans advies te geven over het ontwerp. 


Berichten



















12.04.2018
GSJ Masterproefprijs 2017-2018
Ben je een masterstudent in de Rechten en rond je dit academiejaar je masteropleiding af? Ben je volop bezig met het schrijven van een sterke thesis gerelateerd aan vastgoed? Dan is de GSJ Masterproefprijs helemaal iets voor jou! Meer…


02.04.2018
Studieavond KVK: de nieuwe verplichte verzekering in de bouwsector
Ruim tien jaar geleden stelde het Grondwettelijk Hof de ongelijke behandeling van architecten en aannemers op verzekeringsvlak aan de kaak. Thans heeft de wetgever eindelijk zijn huiswerk gemaakt. Voortaan dient niet enkel de architect zich verplicht te verzekeren, doch ook de aannemer. Meer…





02.03.2018
Deelname campagne Bedrijfsovernames 2018
Bart Goossens, Ingrid Vanhaute en Ina Van Steelandt deelden tijdens een interview hun expertise omtrent de meest efficiënte aanpak bij een due diligence. Lees dit exclusieve interview op pagina 4 van de bijlage. Meer…







06.02.2018
Pleitwedstrijd Ridder René Victor 2018
Op donderdag 8 februari zal de jaarlijkse pleitwedstrijd Ridder René Victor plaatsvinden. Vanaf dit jaar zal GSJ advocaten ook optreden als één van de partners van de wedstrijd. Meer…