Aug 16, 2016

Het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht, een eigen huurregime voor pop-up’s?

Op 26 juli 2016 het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht in het Belgisch Staatsblad. Dit decreet heeft de bedoeling een antwoord te bieden op de problemen die huurders en verhuurders ervaarden in het kader van pop-up’s. Vraag is of het decreet voldoende zekerheid biedt, of het zijn doel mist?

I. Pop-up’s, what’s in a name?

De pop-up winkels zijn de dag van vandaag niet meer uit het straatbeeld weg te denken : pop-up restaurants, pop-up winkels, pop-up galerijen, … .

Wat ook het commercieel doel van de handelaar is bij het uitbaten van een pop-up winkel of de reden van de verhuurder om een pand voor een pop-up ter beschikking te stellen, het essentiële element dat beide partijen nastreven is een overeenkomst van korte duur waarbij ze contact met de consumenten nastreven.

II. Het huidig regelgevend kader, divers en onzeker?

Het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht treedt in werking op 1 september 2016. Ik onderzoek eerst het regelgevend kader dat tot op heden van toepassing is. De bestaande regelgeving laat ruimte voor het nieuwe handelsconcept van een pop-up, doch het risico op een herkwalificatie door de Vrederechter is niet onbestaand.

Indien de pop-up winkel een detailhandel betreft waarbij de consument het voornaamste doelpubliek uitmaakt, dringen de dwingende bepalingen van de handelshuurwet zich op. In die hypothese stelt er zich een probleem. Immers, artikel 3 van de handelshuurwet bepaalt dat de duur van de handelshuur niet korter dan 9 jaar mag zijn. De regels van de handelshuurwet druisen in tegen de essentie van het handelsconcept van de pop-up. De handelshuurwet voorziet in vroegtijdige opzegmogelijkheden voor de huurder en de mogelijkheid hiertoe voor de verhuurder. Voornoemde opzeggingstermijnen zijn echter vaak te ruim in het kader van een pop-up winkel. Partijen kunnen conventioneel kortere opzeggingstermijnen voorzien voor de huurder, doch de verhuurder zal hier eerder weigerachtig tegenover staan. Hij kan dergelijke flexibiliteit immers niet in zijn eigen voordeel aanwenden omdat de handelshuurwet een dwingend karakter heeft. Artikel 3, 4de lid van de handelshuurwet voorziet wel dat partijen de lopende huur voortijdig kunnen beëindigen in zoverre zij dit in onderling overleg en middels authentieke akte of verklaring voor de rechter doen.  Bij dergelijke oplossing is de rechtsonzekerheid troef. Immers, wanneer de huurder en de verhuurder op voorhand een overeenkomst tot beëindiging van de huurovereenkomst sluiten, kan de huurder er zich op het ogenblik van de conventioneel overeengekomen beëindiging steeds tegen verzetten. De onverenigbaarheden tussen het handelsconcept van de pop-up en de dwingende bepalingen van de handelshuurwet leiden ertoe dat de kandidaat-verhuurder er eerder voor zal kiezen om de huurovereenkomst niet af te sluiten en het pand verder leeg te laten staan. Te meer, nu de kandidaat-verhuurder riskeert – gelet op de mogelijkheid tot aanvraag van de handelshuurhernieuwing - zijn pand gedurende een periode van 27 jaar te moeten verhuren.

III. Het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht

A. De wettekst

Het Vlaams parlement werkte met dit decreet een regelgeving uit voor de hypothese waarin de kandidaat-huurder gedurende een korte tijd een detailhandel wenst uit te baten met oog op verkoop op de particuliere markt. 

Het decreet geeft de kandidaat-huurder en de kandidaat-verhuurder de mogelijkheid om een overeenkomst, die normaal gezien onder toepassing van de handelshuurwet valt en dus voor een minimumtermijn van 9 jaar moet afgesloten worden, af te sluiten voor een periode van maximum 1 jaar.  De wetgever hoopte alzo de laatste aarzeling van de kandidaat-verhuurders (angst voor herkwalificatie) weg te nemen. Bovendien heeft de huurder geen recht op enige vergoeding bij uitzetting  en heeft de verhuurder de keuze om eventuele verbouwingswerken te laten afbreken door de huurder of ze kosteloos te behouden . Partijen kunnen hiervan in onderling akkoord afwijken in de overeenkomst.

Ook aan de kandidaat-huurders werd gedacht. De huurder kan de huurovereenkomst ten allen tijden opzeggen rekening houdende met een opzegtermijn van een maand.  De belastingen op het onroerend goed worden geacht mee in de huurprijs opgenomen te zijn.   De huurder mag verbouwingen in het pand uitvoeren die dienstig zijn voor zijn onderneming.

Gelet op de kenmerkende korte duurtijd van de overeenkomsten voor een pop-up winkel sloot de wetgever de mogelijkheid tot overdracht van de huur en onderhuur terecht uit.

B. De praktijk

 Is de verkorte huurtijd gegarandeerd? Ja en nee. Ja, de verkorte duurtijd is gegarandeerd voor zover de totale duurtijd van de huurovereenkomst van korte duur de maximumtermijn van 1 jaar niet overschrijdt. Nee, indien de maximale huurtijd van een jaar wordt overschreden door de stilzwijgende verderzetting van de huurovereenkomst van korte duur of door een hernieuwing van dergelijke overeenkomst die in globo een periode van een jaar overschrijdt. In voorgaande hypotheses wordt de overeenkomst van korte duur van rechtswege omgezet naar een handelshuurovereenkomst van 9 jaar.

Is het mogelijk dat partijen een overeenkomst van korte duur overeenkomstig het decreet sluiten en nadien een overeenkomst overeenkomstig de handelshuurwet afsluiten? Ja, dit kan. In de gegeven omstandigheden zou de huurder tijdens de eerste korte huurperiode een lagere huurprijs kunnen onderhandelen. Pas nadat het succes van de pop-up is gebleken zouden partijen een huurovereenkomst kunnen afsluiten overeenkomstig de handelshuurwet en dit aan een nieuwe huurprijs. Risico voor de huurder bestaat erin dat de verhuurder een exuberante huurprijs vraagt, doch indien de verhuurder de leegstand van het pand wenst te vermijden zal een marktconforme huurprijs in het belang van beide partijen zijn.

Kan de huurder de verderzetting van de huurovereenkomst na verloop van de duurtijd van korte duur vrijwaren door een voorrecht van huur in de huurovereenkomst van korte duur te laten opnemen? Dit kan. De wetgever overwoog zelfs om het voorrecht van huur in de wet in te schrijven. Het voorrecht van huur verplicht dat de verhuurder om de huurder van korte duur in kennis te stellen van het voornemen om het pand te verhuren aan een derde kandidaat-huurder en de huurvoorwaarden, zodat de huurder van korte duur ervoor kan opteren om de huurovereenkomst tegen diezelfde voorwaarden als vermeld in de kennisgeving aan te gaan. De tegenstemmen argumenteerden dat dergelijke toevoeging aan de wet voor een nieuw obstakel zorgt voor de verhuurder waardoor die zou kunnen afzien van het sluiten van de huurovereenkomst. Na stemming werd besloten om een dergelijke clausule niet van rechtswege op te leggen. 

IV. Besluit

Het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht wordt in de bestaande regelgeving verankerd door een wijziging van de Wet van 30 april 1951 betreffende de handelshuur. Huidig artikel 2, 1° van voormelde wet luidde : ‘de bepalingen van deze afdeling zijn evenwel niet van toepassing op de huur die, wegens de aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan voor minder dan een jaar’. Vanaf 1 september 2016 wijzigt dit artikel als volgt : ‘De bepalingen van deze afdeling zijn evenwel niet van toepassing op de huur die schriftelijk is afgesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar’.

In de hypothese van een detailhandel of ambacht gericht op consumenten biedt het decreet een bijkomende zekerheid. Dit ontslaat de contractspartijen er echter niet van om bijzondere aandacht te geven aan de wijze waarop ze dergelijke overeenkomst opstellen. Immers, indien de bedoeling van de partijen onvoldoende blijkt uit de overeenkomst en de overeenkomst voorziet in stilzwijgende verlengingen die de maximale duurtijd van een jaar overschrijdt, bestaat er nog steeds een risico op herkwalificatie.

Het decreet mag bovendien niet tot een automatische toepassing leiden. Immers, afhankelijk van de commerciële doelstelling van de pop-up kan een bezetting ter bede (renovatiewerken, verhuur in afwachting van een verkoop) meer geschikt zijn om de verhoudingen tussen huurder en verhuurder vast te leggen.


Voor meer info kan u terecht de vakgroep Onroerend goed, Aannemingsrecht en Overheidsopdrachten: Dirk Erreygers - Stephanie Wernaers - Lee Uyttenhove - Nick Pluim - Nicolas Janssens

Recent nieuws

Gerelateerde berichten


















17.10.2017
Congres 'Verzekeren in de bouw'
Op donderdag 19 oktober 2017 zijn Mr. Dirk Erreygers en Mr. Gert Geerts te gast als sprekers op het congres 'Verzekeren in de bouw' georganiseerd door EBP. Meer…


29.05.2017
Eerste toepassing 'bid rigging' bij overheidsopdrachten

Tot nog toe had de BMA nog nooit een sanctie opgelegd voor collusie in het kader van overheidsopdrachten, hoewel zij in het verleden meermaals verklaarde dat het bestrijden van oneerlijke mededinging bij overheidsopdrachten één van haar prioriteiten uitmaakte. Recent voegde de BMA meteen de daad bij het woord. Op 2 mei 2017 werd voor het eerst een substantiële boete opgelegd voor kartelvorming tussen vijf grote spelers in het kader van een openbare aanbesteding.

Meer…







21.02.2017
‘Bid rigging’ bij overheidsopdrachten: een stap in onberoerde sneeuw

Op 31 januari 2017 publiceerde de Belgische Mededingingsautoriteit (BMA) een praktische gids om ‘bid rigging’ door deelnemers aan een overheidsopdracht tegen te gaan. Dit document, dat eerder enkele basisprincipes bevat dan bindende regels, zet de visie uiteen van de BMA op welke handelingen (afgestemde biedingen, (prijs)afpraken, etc.) of signalen (het uitwisselen van informatie tussen kandidaten, etc.) kunnen wijzen op onwettige mededinging (kartelvorming) tussen deelnemers aan een overheidsopdracht. De BMA licht ook toe in welke marktomstandigheden of -segmenten zich volgens haar een verhoogd risico voordoet. Ten slotte bevat de gids ook tips voor de aanbestedende overheden om het risico op collusie te verminderen.

Meer…



26.01.2017
Pop-up decreet 17 juni 2016
Op 26 juli 2016 werd het decreet van 17 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. Meer…


07.08.2016
Overheidsopdrachtenwet 2016 en Concessiewet 2016
Op 14 juli 2016 werden in het Belgisch Staatsblad de nieuwe wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten (Overheidsopdrachtenwet 2016) én de nieuwe wet van 17 juni 2016 betreffende de concessieovereenkomsten (Concessiewet 2016) gepubliceerd. Meer…