Programmawet gepubliceerd: verlaagde btw-tarief van 6% voor sloop en heropbouw vanaf 1 januari 2021

De Programmawet met de wettelijke regeling voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% op afbraak en daarmee gepaard gaande heropbouw, aangekondigd in het Vivaldi-akkoord, verscheen op 30 december 2020 in het Belgische Staatsblad.

De wetgever geeft de bouwsector een tijdelijke, fiscale stimulus door een voorwaardelijke verlaging van het btw-tarief op sloop en heropbouw. De maatregel heeft tevens een sociaal karakter daar hij bepaalde doelgroepen makkelijker toegang moet doen tot een kwaliteitsvolle woning.

De maatregel is gedeeltelijk geïnspireerd op het bestaande regime van sloop en heropbouw van gebouwen in stedelijk gebied. De nieuwe toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% is evenwel van toepassing op het volledige Belgische grondgebied.

Het gaat om een tijdelijke maatregel die van toepassing is op het werk in onroerende staat met als voorwerp de afbraak en daarmee gepaard gaande heropbouw waarvan de btw opeisbaar is geworden tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

De wetgever voorziet in drie toepassingen van het verlaagde btw-tarief van 6%:

1. afbraak en heropbouw uitgevoerd door de bouwheer-natuurlijke persoon om de woning nadien zelf te betrekken.
2. afbraak en heropbouw uitgevoerd door een bouwheer van een woning bestemd voor langdurige sociale verhuur;
3. afbraak en heropbouw uitgevoerd door de bouwheer-leverancier met oog op de verkoop aan een verkrijger-natuurlijk persoon die de woning nadien zal betrekken of aan de verkrijger die de woning bestemt voor langdurige sociale verhuur.

Toepassing 1: Afbraak en heropbouw uitgevoerd door de bouwheer-natuurlijk persoon

De toepassing van het verlaagd tarief op het werk in onroerende staat is onderworpen aan de volgende cumulatieve voorwaarden.

De handelingen hebben betrekking op een gebouw dat na sloop en heropbouw de enige en hoofdzakelijk eigen woning is van de bouwheer-natuurlijk persoon en een maximale bewoonbare oppervlakte heeft van 200m².

De bouwheer-natuurlijk persoon verstuurt voor het opeisbaar worden van de belasting een verklaring aan de belastingadministratie samen met de omgevingsvergunning en het (de) aannemingscontract(en). Hij overhandigt een afschrift van deze verklaring aan de dienstverrichter(s). Deze verklaring ontlast de dienstverrichter(s) van aansprakelijkheid voor de vaststelling van het tarief, behalve in het geval van samenspanning of de klaarblijkelijke niet naleving.

De facturatie bevat op basis van voormelde verklaring de verschillende elementen die de toepassing van het verlaagde tarief rechtvaardigen.

De belasting over de toegevoegde waarde wordt opeisbaar uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning.

Om te bepalen of de woning de enige woning is van de bouwheer-natuurlijk persoon wordt geen rekening gehouden met woningen in mede-eigendom, naakte eigendom of vruchtgebruik ingevolge een erfenis, noch met de vorige woning die uiterlijk 31 december dat volgt op het jaar van eerste ingebruikneming wordt verkocht.

Toepassing 2: Afbraak en heropbouw van een woning bestemd voor sociale verhuur

De toepassing van het verlaagd tarief op het werk in onroerende staat is onderworpen aan de volgende cumulatieve voorwaarden.

De handelingen hebben betrekking op een gebouw dat na sloop en heropbouw door de bouwheer gedurende ten minste 15 jaar wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor of wordt verhuurd in het kader van een door de bouwheer aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat.

De bouwheer verstuurt voor het opeisbaar worden van de belasting een verklaring aan de belastingadministratie samen met de omgevingsvergunning en het (de) aannemingscontract(en). Hij overhandigt een afschrift van deze verklaring aan de dienstverrichter(s). Deze verklaring ontlast de dienstverrichter(s) van aansprakelijkheid voor de vaststelling van het tarief, behalve in het geval van samenspanning of de klaarblijkelijke niet naleving.

De facturatie bevat op basis van voormelde verklaring de verschillende elementen die de toepassing van het verlaagde tarief rechtvaardigen.

De belasting over de toegevoegde waarde wordt opeisbaar uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning.

Toepassing 3: Afbraak en heropbouw van een woning door de bouwheer-leverancier

De toepassing van het verlaagd tarief op het werk in onroerende staat is onderworpen aan de volgende cumulatieve voorwaarden.

De handelingen hebben betrekking op een gebouw dat na sloop, heropbouw en levering (1) ofwel de enige en hoofdzakelijk eigen woning is van de verkrijger-natuurlijke persoon en een maximale bewoonbare oppervlakte heeft van 200m² ofwel door de verkrijger wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor of wordt verhuurd in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat.

De leverancier verstuurt voor het opeisbaar worden van de belasting een verklaring die wordt medeondertekend door de verkrijger aan de belastingadministratie samen met de omgevingsvergunning, het (de) aannemingscontract(en) en het compromis of de authentieke akte voor de levering van het gebouw. Hij overhandigt een afschrift van deze verklaring aan de medecontractanten. De medeondertekening van de verkrijger ontlast de leverancier van aansprakelijkheid voor de vaststelling van het tarief, behalve in het geval van samenspanning of de klaarblijkelijke niet naleving.

De facturatie en de overeenkomsten bevatten op basis van voormelde verklaring de verschillende elementen die de toepassing van het verlaagde tarief rechtvaardigen.

De belasting over de toegevoegde waarde wordt opeisbaar uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning.

Uitgesloten werk in onroerende staat

Uitgesloten van het verlaagde btw-tarief van 6% zijn zoals steeds werken in onroerende staat die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals: tuinaanleg, werken aan een afsluiting, werken of aanleg van een zwembad, sauna’s, ….

Behoud van het verlaagde btw-tarief

Om het verlaagde btw-tarief te kunnen behouden, moeten alle voorwaarden gedurende een bepaalde periode vervuld blijven.

De bouwheer-natuurlijk persoon (toepassing 1) en de verkrijger-natuurlijk persoon (toepassing 3) die de woning zelf betrekken, behouden de toepassing van het verlaagd btw-tarief indien de voorwaarden vervuld blijven tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van eerste ingebruikneming of inbezitneming.

Doen er zich omstandigheden voor waardoor de voorwaarden niet langer vervuld zijn, richt de bouwheer-natuurlijk persoon of de verkrijger-natuurlijk persoon een verklaring aan de belastingadministratie en stort deze het belastingvoordeel pro rata terug. Een terugstorting is niet vereist in geval van overlijden van de bouwheer-natuurlijk persoon of de verkrijger-natuurlijk persoon of in geval van overmacht.

De bouwheer of verkrijger die de woning bestemt voor sociale verhuur behoudt de toepassing van het verlaagd btw-tarief indien de voorwaarden vervuld blijven tot 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar van eerste ingebruikneming of inbezitneming. De minimumverhuurtermijn wordt opgenomen in de overeenkomst met het sociaal verhuurkantoor of het beheersmandaat.

Doen er zich omstandigheden voor waardoor de voorwaarden niet langer vervuld zijn, richt de bouwheer of de verkrijger een verklaring aan de belastingadministratie en stort deze het belastingvoordeel pro rata terug. Een terugstorting is niet vereist in geval van overmacht.

Bestaande projecten onder toepassing 1 en 2 waarvan de belasting reeds (deels) opeisbaar is geworden

Handelingen van afbraak en heropbouw waarvoor de btw opeisbaar is geworden voor 1 januari 2021 en die aan de overige van voornoemde voorwaarden voldoen, kunnen alsnog genieten van het verlaagd tarief voor de handelingen waarvoor de btw opeisbaar is geworden vanaf 1 januari 2021 op voorwaarde dat de verklaring uiterlijk 31 maart 2021 wordt ingediend. Wees er tijdig bij.

Toekomstige projecten onder toepassing 1 en 2 waarvoor de omgevingsvergunning vanaf 1 juli 2022 wordt ingediend

Toekomstige projecten waarvoor de omgevingsvergunning wordt ingediend na 1 juli 2022 zullen slechts beperkt kunnen genieten van het verlaagde btw-tarief van 6%. De toepassing wordt begrensd op 25% van het totale bedrag van de in aanvraag voor de omgevingsvergunning vermelde werken. Hiervan zal kunnen worden afgeweken mits bewijs dat de facturatie die wordt uitgereikt uiterlijk 31 december 2022 voltooide werken in onroerende staat betreft.

Bepalen van totale bewoonbare oppervlakte

De bewoonbare oppervlakte wordt bepaald door de oppervlakten van alle woonvertrekken samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren. In het geval van appartementen worden gemeenschappelijke delen niet in aanmerking genomen.

Worden als woonvertrekken beschouwd: de keukens, woonkamers, eetkamers, slaapkamers, bewoonbare zolder- en kelderruimten, de bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes. Ruimtes gebruikt voor de uitoefening van een economische activiteit worden met woonvertrekken gelijkgesteld.

Indien u met vragen zit over de toepassing van deze maatregel, aarzel niet om contact met ons op te nemen. GSJ advocaten staat voor u klaar.

Auteur: Henk Desmet

Mede-contactpunt: Bart Goossens